O mercado imobiliário francês em 2024 registrou uma queda acentuada nos volumes de vendas, com cerca de 775 000 transações no ano, o nível mais baixo em vários anos. Este terceiro ano consecutivo de queda nos volumes, combinado com evoluções regulatórias significativas sobre o diagnóstico de desempenho energético, redesenha as condições para um investimento locativo ou patrimonial.
DPE e imóveis ineficientes: o verdadeiro filtro do investimento imobiliário em 2024
O parâmetro que mais concretamente modifica o valor de um imóvel continua sendo o calendário regulatório do DPE.
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Desde 1º de janeiro de 2025, os imóveis classificados como G não podem mais ser alugados para um novo contrato, renovação ou prorrogação tácita. Os imóveis classificados como F seguirão a partir de 1º de janeiro de 2028, e os E a partir de 1º de janeiro de 2034. Para um investidor que compra em 2024, esse calendário determina diretamente a rentabilidade locativa a médio prazo.
Os DPE realizados entre 1º de janeiro de 2018 e 30 de junho de 2021 estão expirados desde 1º de janeiro de 2025. Na prática, um imóvel comprado com base em um diagnóstico antigo pode ser reclassificado após um novo DPE, com consequências para sua locação. Verificar a data do diagnóstico antes de qualquer aquisição tornou-se um reflexo básico, não um detalhe administrativo.
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Desde 1º de julho de 2024, uma portaria corrigiu o modo de cálculo do DPE para superfícies inferiores a 40 m². Alguns estúdios e pequenos T2, até então penalizados pela relação entre consumo energético e área útil, puderam ser reclassificados por meio de uma nova certificação gerada pela ADEME. Os anúncios publicados em portais como immobilier-web.fr refletem progressivamente essas reclassificações, o que altera a liquidez desses pequenos imóveis no mercado locativo.
Auditoria energética obrigatória na venda: um custo adicional para imóveis classificados como E, F e G
A auditoria energética obrigatória, já em vigor para casas individuais e prédios em condomínio classificados como F e G, se estendeu aos imóveis classificados como E desde 1º de janeiro de 2025. Este documento vai além do simples DPE: ele propõe um plano de obras orçado para melhorar a eficiência do imóvel.
Para um comprador, essa obrigação prolonga os prazos de venda e aumenta o custo da transação. Para um vendedor, pode impor um desconto se a auditoria revelar obras pesadas (isolamento externo, substituição do sistema de aquecimento). Os dados disponíveis ainda não permitem quantificar precisamente o impacto médio sobre os preços de venda, e as primeiras observações variam fortemente de uma aglomeração para outra.
O investidor que mira imóveis ineficientes para reformar e relocar deve integrar esse parâmetro em seu plano de financiamento:
- O custo da auditoria energética em si, a cargo do vendedor, mas frequentemente repassado na negociação do preço
- O valor das obras de renovação recomendadas pela auditoria, que condiciona a futura classificação DPE e, portanto, a possibilidade de locação
- O prazo entre a compra e a efetiva locação, durante o qual o imóvel não gera nenhuma receita locativa
Queda nas taxas de crédito imobiliário: um sinal a ser relativizado
O Banco Central Europeu realizou várias reduções sucessivas em suas taxas de juros em 2024. As taxas de crédito imobiliário seguiram essa tendência, devolvendo poder de compra aos tomadores de empréstimos após dois anos de aumento rápido.
A queda das taxas não compensa sozinha a redução nos volumes de transações. O mercado atingiu uma retração de cerca de 36% em relação ao pico de 2021, segundo a Fnaim. O segundo semestre de 2024 mostrou uma estabilização dos volumes, o que sugere que um patamar baixo foi alcançado. As projeções para 2025 apostam em uma recuperação gradual, mas não um retorno aos níveis de 2021-2022.
Para um investidor, a questão não é mais apenas “a que taxa eu empresto”, mas “qual imóvel resistirá às restrições regulatórias dos próximos dez anos”. Uma taxa atraente em um imóvel classificado como F sem orçamento para reforma continua sendo um mau cálculo.
Preços imobiliários em 2024: disparidades geográficas mais acentuadas
A queda nos preços iniciada em 2023 (cerca de 4% em média anual segundo o Conselho Superior do Notariado) continuou em 2024, mas de forma muito desigual segundo os territórios. A Fnaim observou contrações mais acentuadas no sudoeste, com quedas entre 18% e 30% em departamentos como Gironde, Lot-et-Garonne, Haute-Garonne ou Pyrénées-Orientales.
As disparidades de preços entre metrópoles e cidades médias se ampliaram. Os mercados tensionados (grandes aglomerações, áreas de fronteira) resistiram melhor do que as zonas onde a oferta supera estruturalmente a demanda. Essa polarização complica qualquer generalização sobre “o” mercado imobiliário francês: agora existem vários mercados, com dinâmicas opostas.
- Cidades médias oferecendo um rendimento locativo bruto mais alto, mas um risco de vacância superior
- Metrópoles onde a demanda locativa permanece forte, mas onde o preço de entrada limita a rentabilidade
- Áreas turísticas, impulsionadas pelo aluguel sazonal, mas expostas a um endurecimento regulatório local
O que muda a correção do DPE para as pequenas superfícies
O recálculo do DPE para imóveis com menos de 40 m² abre uma janela de oportunidade específica. Imóveis que estavam classificados como F ou G podem agora passar para E, ou até mesmo para D, sem nenhuma obra. Isso significa que eles voltam a ser alugáveis imediatamente e que seu valor de revenda aumenta mecanicamente. As pequenas superfícies reclassificadas recuperam uma liquidez que o mercado havia retirado.
O mercado imobiliário de 2024 é lido menos pelas curvas de preços globais do que pelas restrições regulatórias que se acumulam. Uma compra consciente agora passa pela verificação do DPE, antecipação do calendário de proibição de locação e um orçamento de obras realista. A taxa de crédito, por mais baixa que seja, não corrige um diagnóstico energético desfavorável.