Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2024 verzeichnete einen deutlichen Rückgang der Verkaufsvolumina, mit etwa 775.000 Transaktionen im Jahr, was den niedrigsten Stand seit mehreren Jahren darstellt. Dieses dritte aufeinanderfolgende Jahr mit rückläufigen Volumina, kombiniert mit bedeutenden regulatorischen Änderungen beim Energieausweis, verändert die Bedingungen für eine Miet- oder Vermögensinvestition.
Energieausweis und thermische Durchlasser: der wahre Filter für Immobilieninvestitionen im Jahr 2024
Der Parameter, der den Wert einer Immobilie am konkretesten verändert, bleibt der regulatorische Zeitplan des Energieausweises.
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Seit dem 1. Januar 2025 darf Wohnraum der Klasse G nicht mehr vermietet werden für einen neuen Mietvertrag, eine Verlängerung oder eine stillschweigende Verlängerung. Die Wohnräume der Klasse F folgen am 1. Januar 2028, dann die der Klasse E am 1. Januar 2034. Für einen Investor, der 2024 kauft, bestimmt dieser Zeitplan direkt die Mietrendite auf mittlere Sicht.
Die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 30. Juni 2021 erstellten Energieausweise sind seit dem 1. Januar 2025 abgelaufen. In der Praxis kann eine Immobilie, die auf der Grundlage eines alten Gutachtens gekauft wurde, nach einem neuen Energieausweis umklassifiziert werden, was Auswirkungen auf die Vermietung hat. Die Überprüfung des Datums des Gutachtens vor jedem Erwerb ist zu einem grundlegenden Reflex geworden, nicht zu einem administrativen Detail.
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Seit dem 1. Juli 2024 hat eine Verordnung die Berechnungsmethode des Energieausweises für Flächen unter 40 m² korrigiert. Einige Studios und kleine T2, die bisher durch das Verhältnis zwischen Energieverbrauch und Wohnfläche benachteiligt waren, konnten durch eine neue von der ADEME generierte Etikettenbescheinigung umklassifiziert werden. Die auf Portalen wie immobilier-web.fr veröffentlichten Anzeigen spiegeln allmählich diese Umklassifizierungen wider, was die Liquidität dieser kleinen Immobilien auf dem Mietmarkt verändert.
Pflicht zur energetischen Audits beim Verkauf: zusätzliche Kosten für Immobilien der Klassen E, F und G
Das verpflichtende energetische Audit, das bereits für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser der Klassen F und G gilt, wurde seit dem 1. Januar 2025 auf Immobilien der Klasse E ausgeweitet. Dieses Dokument geht über den einfachen Energieausweis hinaus: Es bietet einen detaillierten Arbeitsplan zur Verbesserung der Energieeffizienz der Wohnung.
Für einen Käufer verlängert diese Verpflichtung die Verkaufsfristen und erhöht die Transaktionskosten. Für einen Verkäufer kann es einen Preisnachlass bedeuten, wenn das Audit umfangreiche Arbeiten (Außendämmung, Austausch der Heizungsanlage) aufdeckt. Die verfügbaren Daten ermöglichen es noch nicht, die durchschnittlichen Auswirkungen auf die Verkaufspreise genau zu quantifizieren, und die ersten Beobachtungen variieren stark von einer Agglomeration zur anderen.
Der Investor, der thermische Durchlasser anvisiert, um sie zu renovieren und wieder zu vermieten, muss diesen Parameter in seinen Finanzierungsplan integrieren:
- Die Kosten des energetischen Audits selbst, die vom Verkäufer getragen werden, aber oft in die Preisverhandlung einfließen
- Die Höhe der von dem Audit empfohlenen Renovierungsarbeiten, die die zukünftige Einstufung des Energieausweises und damit die Möglichkeit der Vermietung beeinflussen
- Der Zeitraum zwischen dem Kauf und der tatsächlichen Vermietung, in dem die Immobilie keine Mieteinnahmen generiert
Rückgang der Immobilienkreditzinsen: ein Signal, das relativiert werden muss
Die Europäische Zentralbank hat 2024 mehrere aufeinanderfolgende Senkungen ihrer Leitzinsen vorgenommen. Die Immobilienkreditzinsen folgten diesem Trend und gaben den Kreditnehmern nach zwei Jahren rascher Anstiege wieder mehr Kaufkraft.
Der Rückgang der Zinsen kompensiert nicht allein den Rückgang der Transaktionsvolumina. Der Markt hat einen Rückgang von etwa 36 % im Vergleich zum Höchststand von 2021 erreicht, so die Fnaim. Das zweite Halbjahr 2024 zeigte eine Stabilisierung der Volumina, was darauf hindeutet, dass ein niedriges Plateau erreicht wurde. Die Prognosen für 2025 rechnen mit einer schrittweisen Erholung, aber nicht mit einer Rückkehr zu den Niveaus von 2021-2022.
Für einen Investor ist die Frage nicht mehr nur „zu welchem Zinssatz leihe ich“ sondern „welche Immobilie wird den regulatorischen Anforderungen der nächsten zehn Jahre standhalten“. Ein attraktiver Zinssatz für eine Immobilie der Klasse F ohne Renovierungsbudget bleibt eine schlechte Rechnung.
Immobilienpreise 2024: ausgeprägtere geografische Unterschiede
Der Preisrückgang, der 2023 begonnen hat (etwa 4 % im Jahresdurchschnitt laut dem Conseil supérieur du notariat), setzte sich 2024 fort, jedoch sehr ungleichmäßig je nach Region. Die Fnaim stellte stärkere Rückgänge im Südwesten fest, mit Rückgängen zwischen 18 % und 30 % in Departements wie Gironde, Lot-et-Garonne, Haute-Garonne oder Pyrénées-Orientales.
Die Preisunterschiede zwischen Metropolen und Mittelstädten haben sich vergrößert. Die angespannten Märkte (große Agglomerationen, Grenzgebiete) haben sich besser gehalten als die Gebiete, in denen das Angebot strukturell die Nachfrage übersteigt. Diese Polarisierung erschwert jede Verallgemeinerung über „den“ französischen Immobilienmarkt: Es gibt jetzt mehrere Märkte mit gegensätzlichen Dynamiken.
- Mittelstädte, die eine höhere Bruttomietrendite bieten, aber ein höheres Leerstandsrisiko haben
- Metropolen, in denen die Mietnachfrage stabil bleibt, aber die Eintrittshürde die Rentabilität einschränkt
- Touristische Gebiete, die von der saisonalen Vermietung profitieren, aber einem lokalen regulatorischen Verschärfungen ausgesetzt sind
Was die Korrektur des Energieausweises für kleine Flächen ändert
Die Neuberechnung des Energieausweises für Wohnräume unter 40 m² eröffnet ein spezifisches Fenster der Möglichkeiten. Immobilien, die zuvor der Klasse F oder G zugeordnet waren, können nun in die Klasse E oder sogar D eingestuft werden, ohne dass Arbeiten erforderlich sind. Das bedeutet, dass sie sofort wieder vermietbar werden und ihr Verkaufswert mechanisch steigt. Kleine Flächen, die umklassifiziert wurden, gewinnen eine Liquidität zurück, die der Markt ihnen entzogen hatte.
Der Immobilienmarkt 2024 wird weniger durch die globalen Preisentwicklungen als durch die sich stapelnden regulatorischen Anforderungen gelesen. Ein durchdachter Kauf erfordert nun die Überprüfung des Energieausweises, die Antizipation des Zeitplans für das Vermietungsverbot und ein realistisches Renovierungsbudget. Der Zinssatz, so niedrig er auch sein mag, korrigiert kein ungünstiges energetisches Gutachten.