Il mercato immobiliare francese nel 2024 ha registrato un forte calo dei volumi di vendita, con circa 775 000 transazioni nell’anno, il livello più basso da diversi anni. Questo terzo anno consecutivo di diminuzione dei volumi, combinato con importanti evoluzioni normative sul diagnostic di prestazione energetica, ridefinisce le condizioni per un investimento locativo o patrimoniale.
DPE e immobili inefficienti: il vero filtro per l’investimento immobiliare nel 2024
Il parametro che modifica più concretamente il valore di un bene rimane il calendario normativo del DPE.
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Dal 1° gennaio 2025, gli immobili classificati G non possono più essere affittati per un nuovo contratto, un rinnovo o una proroga tacita. Gli immobili classificati F seguiranno dal 1° gennaio 2028, poi gli E dal 1° gennaio 2034. Per un investitore che acquista nel 2024, questo calendario determina direttamente la redditività locativa a medio termine.
I DPE realizzati tra il 1° gennaio 2018 e il 30 giugno 2021 sono scaduti dal 1° gennaio 2025. In pratica, un bene acquistato sulla base di una vecchia diagnosi può essere riclassificato dopo un nuovo DPE, con conseguenze sulla sua messa in affitto. Controllare la data della diagnosi prima di qualsiasi acquisizione è diventato un riflesso di base, non un dettaglio amministrativo.
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Dal 1° luglio 2024, un decreto ha corretto il metodo di calcolo del DPE per le superfici inferiori a 40 m². Alcuni monolocali e piccoli bilocali, fino a quel momento penalizzati dal rapporto tra consumo energetico e superficie abitabile, sono stati riclassificati tramite un nuovo attestato di etichetta generato dall’ADEME. Gli annunci pubblicati su portali come immobilier-web.fr riflettono progressivamente queste riclassificazioni, cambiando la liquidità di questi piccoli beni sul mercato locativo.
Audit energetico obbligatorio alla vendita: un costo aggiuntivo per i beni classificati E, F e G
L’audit energetico obbligatorio, già in vigore per le case unifamiliari e gli edifici in monoproprietà classificati F e G, si è esteso ai beni classificati E dal 1° gennaio 2025. Questo documento va oltre il semplice DPE: propone un percorso di lavori quantificato per migliorare la prestazione dell’immobile.
Per un acquirente, questo obbligo allunga i tempi di vendita e aumenta il costo della transazione. Per un venditore, può imporre una decurtazione se l’audit rivela lavori pesanti (isolamento esterno, sostituzione del sistema di riscaldamento). I dati disponibili non consentono ancora di quantificare precisamente l’impatto medio sui prezzi di vendita, e le prime osservazioni variano notevolmente da un’area all’altra.
L’investitore che mira a immobili inefficienti per ristrutturarli e affittarli deve integrare questo parametro nel suo piano di finanziamento:
- Il costo dell’audit energetico stesso, a carico del venditore ma spesso ripercosso nella negoziazione del prezzo
- Il costo dei lavori di ristrutturazione raccomandati dall’audit, che condiziona la futura classificazione DPE e quindi la possibilità di affittare
- Il tempo tra l’acquisto e la messa in affitto effettiva, durante il quale l’immobile non genera alcun reddito locativo
Calano i tassi di interesse sui mutui: un segnale da relativizzare
La Banca centrale europea ha effettuato diverse riduzioni successive dei suoi tassi direttivi nel 2024. I tassi dei mutui hanno seguito questa tendenza, restituendo potere d’acquisto ai mutuatari dopo due anni di rapida crescita.
Il calo dei tassi non compensa da solo il calo dei volumi di transazione. Il mercato ha registrato un ritiro di circa il 36% rispetto al picco del 2021, secondo la Fnaim. Il secondo semestre del 2024 ha mostrato una stabilizzazione dei volumi, il che fa pensare che sia stato raggiunto un livello basso. Le proiezioni per il 2025 prevedono una ripresa graduale, ma non un ritorno ai livelli del 2021-2022.
Per un investitore, la questione non è più solo “a quale tasso prendo in prestito” ma “quale bene resisterà alle restrizioni normative dei prossimi dieci anni”. Un tasso attraente su un bene classificato F senza budget per ristrutturazione rimane un cattivo calcolo.
Prezzi immobiliari nel 2024: disparità geografiche più marcate
Il calo dei prezzi iniziato nel 2023 (circa il 4% in media annuale secondo il Consiglio superiore del notariato) è proseguito nel 2024, ma in modo molto disuguale a seconda dei territori. La Fnaim ha rilevato contrazioni più marcate nel sud-ovest, con cali compresi tra il 18% e il 30% in dipartimenti come la Gironda, il Lot-et-Garonne, l’Alta Garonna o i Pirenei Orientali.
Le differenze di prezzo tra metropoli e città medie si sono ampliate. I mercati tesi (grandi agglomerati, zone di confine) hanno resistito meglio rispetto alle aree in cui l’offerta supera strutturalmente la domanda. Questa polarizzazione complica qualsiasi generalizzazione sul “mercato immobiliare francese”: esistono ora diversi mercati, con dinamiche opposte.
- Le città medie offrono un rendimento locativo lordo più elevato ma un rischio di vacanza superiore
- Le metropoli dove la domanda locativa rimane sostenuta ma dove il ticket d’ingresso limita la redditività
- Le zone turistiche, sostenute dall’affitto stagionale ma esposte a un inasprimento normativo locale
Cosa cambia la correzione del DPE per le piccole superfici
Il ricalcolo del DPE per gli immobili di meno di 40 m² apre una finestra di opportunità specifica. Beni che erano classificati F o G possono ora passare in E, o addirittura in D, senza alcun lavoro. Ciò significa che tornano immediatamente affittabili e che il loro valore di rivendita aumenta meccanicamente. Le piccole superfici riclassificate ritrovano una liquidità che il mercato aveva loro sottratto.
Il mercato immobiliare del 2024 si legge meno attraverso le curve di prezzo globali e più attraverso le restrizioni normative che si accumulano. Un acquisto ponderato passa ora attraverso la verifica del DPE, l’anticipazione del calendario di divieto di affitto e un budget per i lavori realistico. Il tasso di interesse, per quanto basso, non corregge una diagnosi energetica sfavorevole.