De Franse vastgoedmarkt in 2024 heeft een aanzienlijke daling van de verkoopvolumes geregistreerd, met ongeveer 775.000 transacties in het jaar, het laagste niveau in meerdere jaren. Dit is het derde opeenvolgende jaar van daling van de volumes, gecombineerd met belangrijke regelgevende veranderingen op het gebied van energieprestatiecertificaten, die de voorwaarden voor een huur- of vermogensinvestering hertekenen.
DPE en thermische doorstromers: het echte filter voor vastgoedbeleggingen in 2024
De parameter die de waarde van een eigendom het meest concreet verandert, blijft de regelgevende kalender van de DPE.
Aanrader : Ontdek de beste IT-oplossingen om uw dagelijkse webervaring te vereenvoudigen
Vanaf 1 januari 2025 mogen woningen met een G-classificatie niet meer worden verhuurd voor een nieuw huurcontract, een verlenging of een stilzwijgende verlenging. Woningen met een F-classificatie volgen op 1 januari 2028, en de E-classificatie op 1 januari 2034. Voor een investeerder die in 2024 koopt, bepaalt deze kalender direct de huurinkomsten op middellange termijn.
DPE’s die zijn uitgevoerd tussen 1 januari 2018 en 30 juni 2021 zijn sinds 1 januari 2025 verouderd. In de praktijk kan een eigendom dat is gekocht op basis van een oude diagnose, opnieuw worden geclassificeerd na een nieuwe DPE, met gevolgen voor de verhuurmogelijkheden. Het controleren van de datum van de diagnose vóór elke aankoop is een basisreflex geworden, geen administratief detail.
Aanvullende lectuur : Eenvoudige tips om een te kleine bikini uit te rekken en weer comfort te vinden
Vanaf 1 juli 2024 heeft een besluit de berekeningsmethode van de DPE voor oppervlakten onder de 40 m² gecorrigeerd. Sommige studio’s en kleine T2’s, die tot nu toe benadeeld waren door de verhouding tussen energieverbruik en woonoppervlakte, konden opnieuw worden geclassificeerd via een nieuwe attestatie van het label, gegenereerd door de ADEME. De advertenties die op portalen zoals immobilier-web.fr zijn gepubliceerd, weerspiegelen geleidelijk deze herclassificaties, wat de liquiditeit van deze kleine eigendommen op de huurmarkt verandert.
Verplichte energie-audit bij verkoop: een extra kost voor woningen met een E-, F- en G-classificatie
De verplichte energie-audit, die al van kracht is voor individuele woningen en appartementen in volle eigendom met een F- en G-classificatie, is sinds 1 januari 2025 uitgebreid naar woningen met een E-classificatie. Dit document gaat verder dan de eenvoudige DPE: het biedt een gedetailleerd werktraject om de prestaties van de woning te verbeteren.
Voor een koper verlengt deze verplichting de verkooptermijnen en verhoogt het de transactiekosten. Voor een verkoper kan het een korting opleggen als de audit zware werkzaamheden onthult (isolatie aan de buitenkant, vervanging van het verwarmingssysteem). De beschikbare gegevens stellen nog niet in staat om de gemiddelde impact op de verkoopprijzen precies te kwantificeren, en de eerste observaties variëren sterk van de ene agglomeratie naar de andere.
De investeerder die zich richt op thermische doorstromers om deze te renoveren en opnieuw te verhuren, moet deze parameter in zijn financieringsplan opnemen:
- De kosten van de energie-audit zelf, ten laste van de verkoper maar vaak doorberekend in de prijsnegotiatie
- Het bedrag van de renovatiewerkzaamheden die door de audit worden aanbevolen, die de toekomstige DPE-classificatie en dus de mogelijkheid om te verhuren, bepalen
- De periode tussen de aankoop en de daadwerkelijke verhuur, waarin het eigendom geen huurinkomsten genereert
Daling van de hypotheekrentes: een signaal om te relativeren
De Europese Centrale Bank heeft in 2024 verschillende opeenvolgende verlagingen van haar beleidsrentes doorgevoerd. De hypotheekrentes volgden deze trend, waardoor de koopkracht van de leners na twee jaar van snelle stijging weer toenam.
De daling van de rentes compenseert op zichzelf niet de terugval van de transacties. De markt heeft een terugval van ongeveer 36% ten opzichte van de piek van 2021 bereikt, volgens de Fnaim. Het tweede semester van 2024 toonde een stabilisatie van de volumes, wat doet vermoeden dat er een laag niveau is bereikt. De prognoses voor 2025 gaan uit van een geleidelijke heropleving, maar niet van een terugkeer naar de niveaus van 2021-2022.
Voor een investeerder is de vraag niet langer alleen “tegen welke rente leen ik” maar “welk goed zal bestand zijn tegen de regelgevende beperkingen van de komende tien jaar”. Een aantrekkelijke rente op een eigendom met een F-classificatie zonder renovatiebudget blijft een slechte berekening.
Vastgoedprijzen in 2024: meer uitgesproken geografische ongelijkheden
De prijsdaling die in 2023 is ingezet (ongeveer 4% gemiddeld per jaar volgens de Hoge Raad van Notarissen) heeft zich in 2024 voortgezet, maar op zeer ongelijke wijze afhankelijk van de regio’s. De Fnaim heeft meer uitgesproken krimpingen vastgesteld in het zuidwesten, met dalingen tussen 18% en 30% in departementen zoals de Gironde, de Lot-et-Garonne, de Haute-Garonne of de Pyrénées-Orientales.
De prijsverschillen tussen metropolen en middelgrote steden zijn vergroot. De krappe markten (grote agglomeraties, grensgebieden) hebben beter standgehouden dan de gebieden waar het aanbod structureel de vraag overstijgt. Deze polarisatie bemoeilijkt elke generalisatie over “de” Franse vastgoedmarkt: er bestaan nu meerdere markten, met tegengestelde dynamieken.
- Middelgrote steden die een hoger bruto huur rendement bieden maar een groter risico op leegstand
- Metropolen waar de huurvraag hoog blijft maar waar de instapprijs de rentabiliteit beperkt
- Toeristische gebieden, aangedreven door seizoensverhuur maar blootgesteld aan een verstrenging van de lokale regelgeving
Wat de DPE-correctie verandert voor kleine oppervlakten
De herberekening van de DPE voor woningen van minder dan 40 m² opent een specifieke kans. Eigendommen die eerder als F of G waren geclassificeerd, kunnen nu zonder enige werkzaamheden naar E of zelfs D worden geclassificeerd. Dit betekent dat ze onmiddellijk weer verhuurbaar worden en dat hun verkoopwaarde mechanisch toeneemt. Kleine hergeclassificeerde oppervlakten krijgen de liquiditeit terug die de markt hen had ontnomen.
De vastgoedmarkt van 2024 wordt minder gelezen door de globale prijsontwikkelingen dan door de stapelende regelgevende beperkingen. Een doordachte aankoop gaat nu gepaard met het controleren van de DPE, het anticiperen op de kalender van verhuurverboden en een realistisch renovatiebudget. De rente, hoe laag ook, corrigeert geen ongunstige energie-diagnose.