Um casal assina um compromisso para um apartamento classificado F no DPE. Três meses depois, a auditoria energética revela obras muito mais pesadas do que o previsto, e o financiamento vacila. Esse cenário se torna cada vez mais comum desde que as regras sobre a performance energética se tornaram mais rigorosas.
Comprar ou vender um imóvel em 2025-2026 não se resume mais a encontrar o preço certo: é necessário integrar as novas restrições regulatórias que a maioria dos guias clássicos não menciona.
Auditoria energética obrigatória: a armadilha que vendedores e compradores subestimam
Desde abril de 2023, uma auditoria energética é obrigatória para a venda de imóveis classificados F ou G no DPE. A obrigação foi posteriormente estendida aos imóveis classificados E. Este documento vai além de um simples diagnóstico: detalha um percurso de obras orçadas para alcançar uma melhor performance, com dois cenários (renovação por etapas ou renovação global).
Para o vendedor, não antecipar a auditoria prolonga o prazo de colocação à venda por várias semanas. O diagnosticador deve ser certificado, e os horários estão se tornando escassos em algumas áreas saturadas. Se o relatório revelar um montante significativo de obras, os compradores negociam o preço para baixo, às vezes de forma significativa.
Para o comprador, a auditoria constitui uma alavanca de negociação concreta. Pode-se basear nos valores estimados das obras para ajustar sua oferta de compra. Por outro lado, é necessário verificar se o diagnosticador realmente visitou o imóvel (e não apenas preencheu o relatório à distância, uma prática que existe). Os retornos variam sobre a confiabilidade das estimativas de obras dependendo dos prestadores.
Antes de procurar descobrir o site Exact Immo, que lista imóveis com seus diagnósticos, economiza-se tempo familiarizando-se com a leitura de uma auditoria: a carta do DPE sozinha não é mais suficiente para avaliar o custo real de uma compra.
Preço do imóvel antigo: entender a correção recente antes de comprar
Os guias concorrentes falam de sazonalidade (comprar no inverno, vender na primavera). Esse é um ângulo secundário em relação ao que aconteceu no mercado nos últimos três anos.
O índice Notaires-INSEE dos preços dos imóveis antigos caiu a cada trimestre entre meados de 2023 e o final de 2024. O ponto mais baixo atingiu cerca de -3,9% em um ano no terceiro trimestre de 2024, a primeira queda anual desde o final de 2015. Após uma década de aumento quase contínuo, essa correção surpreendeu muitos proprietários que contavam com uma valorização automática.
Desde o primeiro trimestre de 2025, os preços se estabilizam com um leve aumento de cerca de 1%. Fala-se de estabilização, não de um novo aumento. Para um comprador, isso significa que negociar o preço ainda é possível no mercado antigo, especialmente em imóveis energeticamente ineficientes ou que estão há muito tempo no mercado.
O que isso muda concretamente para uma venda
Um vendedor que fixa seu preço com base em uma estimativa de 2022 corre o risco de ver seu imóvel estagnar sem ofertas. É melhor solicitar uma estimativa atualizada, baseada nas transações recentes do bairro, e não nos preços exibidos dos anúncios vizinhos (que muitas vezes incluem uma margem de negociação).
No lado do comprador, a queda de cerca de 10% em relação aos picos de 2023 (segundo Reduge e Valuo) oferece uma janela, desde que não se confunda preço exibido e preço assinado no cartório. As bases de dados notariais continuam sendo a referência para comparação.
Mandato de venda e escolha da agência imobiliária: o que muda a situação
Costuma-se ouvir que é preciso “multiplicar as agências” para vender rapidamente. Na prática, um imóvel listado em cinco agências com cinco preços diferentes envia um sinal negativo aos compradores.
- O mandato exclusivo compromete uma única agência por um período definido (geralmente três meses). O agente investe mais em fotos profissionais, visitas direcionadas e follow-ups, porque sabe que a comissão é dele se ele concluir a venda.
- O mandato simples permite confiar o imóvel a várias agências, mas cada uma dedica menos recursos à promoção. O imóvel pode aparecer em duplicidade nos portais, com descrições contraditórias.
- O mandato semi-exclusivo, menos comum, reserva a venda a uma agência, enquanto permite ao proprietário a possibilidade de encontrar um comprador por conta própria, sem comissão.
A escolha depende do mercado local. Em uma cidade onde a demanda é alta, um mandato simples pode ser suficiente. Em uma área onde os imóveis ficam listados por vários meses, um mandato exclusivo bem negociado acelera a venda.
Pontos a verificar antes de assinar um mandato
Verifique a duração do compromisso e as condições de rescisão. Um mandato exclusivo de três meses com renovação automática mensal é razoável. Após seis meses sem resultados, deve-se poder mudar de agência sem penalidade desproporcional.
Veja também se a agência oferece um relatório regular das visitas: número de contatos, feedback dos visitantes, ajuste do preço sugerido. Um agente que não se comunica após três semanas provavelmente não priorizou seu imóvel.
Oferta de compra e compromisso de venda: as cláusulas que realmente protegem
Uma oferta de compra por escrito compromete moralmente o comprador, mas é o compromisso (ou a promessa de venda) que estabelece o quadro jurídico. Duas cláusulas merecem atenção especial.
- A cláusula suspensiva de financiamento protege o comprador: se o banco recusar o financiamento dentro do prazo previsto (geralmente 45 a 60 dias), a venda é anulada e o depósito de garantia é devolvido. Reduzir esse prazo sob pressão do vendedor é arriscado.
- A cláusula suspensiva relacionada ao estado do imóvel (descoberta de vício oculto, servidão não declarada) permite a desistência se um elemento grave aparecer entre o compromisso e o ato definitivo.
- O prazo legal de desistência de dez dias após a assinatura do compromisso se aplica a qualquer comprador não profissional, sem necessidade de justificativa.
O notário redige o ato autêntico final. Seus custos, muitas vezes chamados erroneamente de “custos de notário”, incluem majoritariamente impostos repassados ao Estado. A parte da remuneração do notário representa apenas uma fração do total.
Comprar ou vender um imóvel em 2025 pressupõe dominar essas restrições técnicas e regulatórias antes mesmo de entrar em uma agência. O DPE, a auditoria energética, a leitura correta dos preços do mercado e a escolha do mandato certo constituem a base de uma transação sem surpresas desagradáveis.
