Le marché immobilier français en 2024 a enregistré un recul marqué des volumes de ventes, avec environ 775 000 transactions sur l’année, soit le niveau le plus bas depuis plusieurs années. Cette troisième année consécutive de baisse des volumes, combinée à des évolutions réglementaires majeures sur le diagnostic de performance énergétique, redessine les conditions d’un investissement locatif ou patrimonial.
DPE et passoires thermiques : le vrai filtre de l’investissement immobilier en 2024
Le paramètre qui modifie le plus concrètement la valeur d’un bien reste le calendrier réglementaire du DPE.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034. Pour un investisseur qui achète en 2024, ce calendrier détermine directement la rentabilité locative à moyen terme.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont périmés depuis le 1er janvier 2025. En pratique, un bien acheté sur la base d’un ancien diagnostic peut se retrouver reclassé après un nouveau DPE, avec des conséquences sur sa mise en location. Vérifier la date du diagnostic avant toute acquisition est devenu un réflexe de base, pas un détail administratif.
Depuis le 1er juillet 2024, un arrêté a corrigé le mode de calcul du DPE pour les surfaces inférieures à 40 m². Certains studios et petits T2, jusque-là pénalisés par le rapport entre consommation énergétique et surface habitable, ont pu être reclassés via une nouvelle attestation d’étiquette générée par l’ADEME. Les annonces publiées sur des portails comme immobilier-web.fr reflètent progressivement ces reclassements, ce qui change la liquidité de ces petits biens sur le marché locatif.
Audit énergétique obligatoire à la vente : un coût supplémentaire pour les biens classés E, F et G
L’audit énergétique obligatoire, déjà en vigueur pour les maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés F et G, s’est étendu aux biens classés E depuis le 1er janvier 2025. Ce document va au-delà du simple DPE : il propose un parcours de travaux chiffré pour améliorer la performance du logement.
Pour un acheteur, cette obligation rallonge les délais de vente et augmente le coût de transaction. Pour un vendeur, elle peut imposer une décote si l’audit révèle des travaux lourds (isolation par l’extérieur, remplacement du système de chauffage). Les données disponibles ne permettent pas encore de quantifier précisément l’impact moyen sur les prix de vente, et les premières observations varient fortement d’une agglomération à l’autre.
L’investisseur qui cible des passoires thermiques pour les rénover et les relouer doit intégrer ce paramètre dans son plan de financement :
- Le coût de l’audit énergétique lui-même, à la charge du vendeur mais souvent répercuté dans la négociation du prix
- Le montant des travaux de rénovation recommandés par l’audit, qui conditionne le futur classement DPE et donc la possibilité de louer
- Le délai entre l’achat et la mise en location effective, pendant lequel le bien ne génère aucun revenu locatif
Baisse des taux de crédit immobilier : un signal à relativiser
La Banque centrale européenne a procédé à plusieurs baisses successives de ses taux directeurs en 2024. Les taux de crédit immobilier ont suivi cette tendance, redonnant du pouvoir d’achat aux emprunteurs après deux années de hausse rapide.
La baisse des taux ne compense pas à elle seule le recul des volumes de transactions. Le marché a atteint un repli d’environ 36 % par rapport au pic de 2021, selon la Fnaim. Le second semestre 2024 a montré une stabilisation des volumes, ce qui laisse penser qu’un palier bas a été atteint. Les projections pour 2025 tablent sur une reprise progressive, mais pas un retour aux niveaux de 2021-2022.
Pour un investisseur, la question n’est plus seulement « à quel taux j’emprunte » mais « quel bien résistera aux contraintes réglementaires des dix prochaines années ». Un taux attractif sur un bien classé F sans budget de rénovation reste un mauvais calcul.
Prix immobiliers en 2024 : des disparités géographiques plus marquées
La baisse des prix amorcée en 2023 (environ 4 % en moyenne annuelle selon le Conseil supérieur du notariat) s’est poursuivie en 2024, mais de façon très inégale selon les territoires. La Fnaim a relevé des contractions plus marquées dans le sud-ouest, avec des baisses comprises entre 18 % et 30 % dans des départements comme la Gironde, le Lot-et-Garonne, la Haute-Garonne ou les Pyrénées-Orientales.
Les écarts de prix entre métropoles et villes moyennes se sont creusés. Les marchés tendus (grandes agglomérations, zones frontalières) ont mieux résisté que les zones où l’offre dépasse structurellement la demande. Cette polarisation complique toute généralisation sur « le » marché immobilier français : il existe désormais plusieurs marchés, avec des dynamiques opposées.
- Les villes moyennes offrant un rendement locatif brut plus élevé mais un risque de vacance supérieur
- Les métropoles où la demande locative reste soutenue mais où le ticket d’entrée limite la rentabilité
- Les zones touristiques, portées par la location saisonnière mais exposées à un durcissement réglementaire local
Ce que change la correction DPE pour les petites surfaces
Le recalcul du DPE pour les logements de moins de 40 m² ouvre une fenêtre d’opportunité spécifique. Des biens qui étaient classés F ou G peuvent désormais passer en E, voire en D, sans aucun travaux. Cela signifie qu’ils redeviennent louables immédiatement et que leur valeur de revente augmente mécaniquement. Les petites surfaces reclassées retrouvent une liquidité que le marché leur avait retirée.
Le marché immobilier de 2024 se lit moins par les courbes de prix globales que par les contraintes réglementaires qui s’empilent. Un achat réfléchi passe désormais par la vérification du DPE, l’anticipation du calendrier d’interdiction de location et un budget travaux réaliste. Le taux de crédit, aussi bas soit-il, ne corrige pas un diagnostic énergétique défavorable.