El mercado inmobiliario francés en 2024 ha registrado una marcada disminución de los volúmenes de ventas, con aproximadamente 775 000 transacciones en el año, el nivel más bajo en varios años. Este tercer año consecutivo de caída de los volúmenes, combinado con importantes cambios regulatorios sobre el diagnóstico de rendimiento energético, redefine las condiciones para una inversión en alquiler o patrimonial.
DPE y viviendas térmicamente ineficientes: el verdadero filtro de la inversión inmobiliaria en 2024
El parámetro que más concretamente modifica el valor de un bien sigue siendo el calendario regulatorio del DPE.
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Desde el 1 de enero de 2025, los alojamientos clasificados como G no pueden ser alquilados para un nuevo contrato, una renovación o una prórroga tácita. Los alojamientos clasificados como F seguirán el 1 de enero de 2028, y los E el 1 de enero de 2034. Para un inversor que compra en 2024, este calendario determina directamente la rentabilidad del alquiler a medio plazo.
Los DPE realizados entre el 1 de enero de 2018 y el 30 de junio de 2021 han caducado desde el 1 de enero de 2025. En la práctica, un bien comprado sobre la base de un diagnóstico antiguo puede ser reclasificado tras un nuevo DPE, con consecuencias en su alquiler. Verificar la fecha del diagnóstico antes de cualquier adquisición se ha convertido en un reflejo básico, no en un detalle administrativo.
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Desde el 1 de julio de 2024, un decreto ha corregido el modo de cálculo del DPE para superficies inferiores a 40 m². Algunos estudios y pequeños T2, que hasta ahora eran penalizados por la relación entre consumo energético y superficie habitable, han podido ser reclasificados a través de un nuevo certificado de etiqueta generado por la ADEME. Los anuncios publicados en portales como immobilier-web.fr reflejan progresivamente estas reclasificaciones, lo que cambia la liquidez de estos pequeños bienes en el mercado de alquiler.
Auditoría energética obligatoria en la venta: un costo adicional para los bienes clasificados como E, F y G
La auditoría energética obligatoria, ya en vigor para casas individuales y edificios en propiedad única clasificados como F y G, se ha extendido a los bienes clasificados como E desde el 1 de enero de 2025. Este documento va más allá del simple DPE: propone un plan de trabajos detallado para mejorar el rendimiento del alojamiento.
Para un comprador, esta obligación alarga los plazos de venta y aumenta el costo de la transacción. Para un vendedor, puede imponer un descuento si la auditoría revela trabajos importantes (aislamiento exterior, reemplazo del sistema de calefacción). Los datos disponibles aún no permiten cuantificar con precisión el impacto medio en los precios de venta, y las primeras observaciones varían significativamente de una aglomeración a otra.
El inversor que busca viviendas térmicamente ineficientes para renovarlas y volver a alquilarlas debe integrar este parámetro en su plan de financiación:
- El costo de la auditoría energética en sí, a cargo del vendedor pero a menudo repercutido en la negociación del precio
- El monto de los trabajos de renovación recomendados por la auditoría, que condiciona la futura clasificación DPE y, por lo tanto, la posibilidad de alquilar
- El plazo entre la compra y la efectiva puesta en alquiler, durante el cual el bien no genera ningún ingreso de alquiler
Caída de las tasas de crédito hipotecario: una señal a relativizar
El Banco Central Europeo ha realizado varias reducciones sucesivas de sus tasas de interés en 2024. Las tasas de crédito hipotecario han seguido esta tendencia, devolviendo poder adquisitivo a los prestatarios tras dos años de rápida subida.
La caída de las tasas no compensa por sí sola la disminución de los volúmenes de transacciones. El mercado ha alcanzado una caída de aproximadamente el 36 % en comparación con el pico de 2021, según la Fnaim. El segundo semestre de 2024 mostró una estabilización de los volúmenes, lo que sugiere que se ha alcanzado un nivel bajo. Las proyecciones para 2025 apuntan a una recuperación gradual, pero no a un regreso a los niveles de 2021-2022.
Para un inversor, la pregunta ya no es solo «¿a qué tasa pido prestado?» sino «¿qué bien resistirá las restricciones regulatorias de los próximos diez años?». Una tasa atractiva en un bien clasificado como F sin presupuesto de renovación sigue siendo un mal cálculo.
Precios inmobiliarios en 2024: disparidades geográficas más marcadas
La caída de los precios iniciada en 2023 (alrededor del 4 % en promedio anual según el Consejo Superior del Notariado) continuó en 2024, pero de manera muy desigual según los territorios. La Fnaim ha señalado contracciones más marcadas en el suroeste, con caídas entre el 18 % y el 30 % en departamentos como Gironda, Lot y Garona, Alta Garona o Pirineos Orientales.
Las diferencias de precios entre metrópolis y ciudades medianas se han ampliado. Los mercados tensos (grandes aglomeraciones, zonas fronterizas) han resistido mejor que las áreas donde la oferta supera estructuralmente la demanda. Esta polarización complica cualquier generalización sobre «el» mercado inmobiliario francés: ahora existen varios mercados, con dinámicas opuestas.
- Las ciudades medianas que ofrecen un rendimiento de alquiler bruto más alto pero un riesgo de vacante superior
- Las metrópolis donde la demanda de alquiler sigue siendo sostenida pero donde el precio de entrada limita la rentabilidad
- Las zonas turísticas, impulsadas por el alquiler estacional pero expuestas a un endurecimiento regulatorio local
Lo que cambia la corrección del DPE para las pequeñas superficies
El recálculo del DPE para alojamientos de menos de 40 m² abre una ventana de oportunidad específica. Bienes que estaban clasificados como F o G pueden ahora pasar a E, e incluso a D, sin ningún trabajo. Esto significa que vuelven a ser alquilables de inmediato y que su valor de reventa aumenta mecánicamente. Las pequeñas superficies reclasificadas recuperan una liquidez que el mercado les había retirado.
El mercado inmobiliario de 2024 se analiza menos a través de las curvas de precios globales que por las restricciones regulatorias que se acumulan. Una compra reflexionada ahora pasa por la verificación del DPE, la anticipación del calendario de prohibición de alquiler y un presupuesto de trabajos realista. La tasa de crédito, por baja que sea, no corrige un diagnóstico energético desfavorable.