Ein Paar unterzeichnet einen Vorvertrag für eine Wohnung, die im DPE mit F eingestuft ist. Drei Monate später zeigt das Energieaudit, dass die notwendigen Arbeiten viel umfangreicher sind als erwartet, und die Finanzierung gerät ins Wanken. Dieses Szenario tritt immer häufiger auf, seit die Vorschriften zur Energieeffizienz strenger werden.
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie im Jahr 2025-2026 beschränkt sich nicht mehr darauf, den richtigen Preis zu finden: Es müssen neue regulatorische Anforderungen berücksichtigt werden, die die meisten klassischen Ratgeber nicht erwähnen.
Pflicht zur Durchführung eines Energieaudits: die Falle, die Verkäufer und Käufer unterschätzen
Seit April 2023 ist ein Energieaudit für den Verkauf von Wohnungen, die im DPE mit F oder G eingestuft sind, verpflichtend. Die Pflicht wurde dann auf Wohnungen mit der Einstufung E ausgeweitet. Dieses Dokument geht über ein einfaches Gutachten hinaus: Es beschreibt einen detaillierten Arbeitsablauf mit Kostenschätzungen, um eine bessere Leistung zu erreichen, mit zwei Szenarien (stufenweise Renovierung oder umfassende Renovierung).
Für den Verkäufer verlängert das Nichtvorbereiten des Audits die Verkaufsfrist um mehrere Wochen. Der Gutachter muss zertifiziert sein, und die verfügbaren Termine werden in bestimmten angespannten Gebieten rar. Wenn der Bericht einen hohen Arbeitsaufwand offenbart, verhandeln die Käufer den Preis nach unten, manchmal erheblich.
Für den Käufer stellt das Audit einen konkreten Verhandlungshebel dar. Man kann sich auf die geschätzten Arbeitskosten stützen, um sein Kaufangebot anzupassen. Allerdings muss überprüft werden, ob der Gutachter die Wohnung tatsächlich besichtigt hat (und nicht nur den Bericht aus der Ferne ausgefüllt hat, eine Praxis, die es gibt). Die Rückmeldungen zur Zuverlässigkeit der Kostenschätzungen variieren je nach Anbieter.
Bevor man versucht, die Website Exact Immo zu entdecken, die Immobilien mit ihren Gutachten auflistet, spart man Zeit, indem man sich mit der Lesart eines Audits vertraut macht: Der DPE-Brief allein reicht nicht mehr aus, um die tatsächlichen Kosten eines Kaufs zu bewerten.
Preise für Bestandsimmobilien: die aktuelle Korrektur verstehen, bevor man kauft
Die konkurrierenden Ratgeber sprechen von Saisonalität (im Winter kaufen, im Frühling verkaufen). Dies ist ein sekundärer Aspekt im Vergleich zu dem, was in den letzten drei Jahren auf dem Markt passiert ist.
Der Notare-INSEE-Index für die Preise von Bestandsimmobilien ist in jedem Quartal zwischen Mitte 2023 und Ende 2024 gesunken. Der Tiefpunkt wurde im dritten Quartal 2024 mit etwa -3,9 % im Jahresvergleich erreicht, der ersten jährlichen Rückgang seit Ende 2015. Nach einem Jahrzehnt nahezu kontinuierlichen Anstiegs hat diese Korrektur viele Eigentümer überrascht, die mit einem automatischen Wertzuwachs gerechnet hatten.
Seit dem ersten Quartal 2025 stabilisieren sich die Preise mit einem leichten Anstieg von etwa 1 %. Man spricht von Stabilisierung, nicht von einem neuen Preisanstieg. Für einen Käufer bedeutet dies, dass eine Preisverhandlung im Bestand weiterhin möglich ist, insbesondere bei energieintensiven Objekten oder solchen, die lange auf dem Markt sind.
Was sich konkret für einen Verkauf ändert
Ein Verkäufer, der seinen Preis auf der Grundlage einer Schätzung aus dem Jahr 2022 festlegt, riskiert, dass seine Immobilie ohne Angebote stagniert. Es ist besser, eine aktualisierte Schätzung zu verlangen, die auf den aktuellen Transaktionen im Viertel basiert, und nicht auf den angezeigten Preisen der benachbarten Anzeigen (die oft eine Verhandlungsspanne enthalten).
Auf der Käuferseite bietet der Rückgang von etwa 10 % im Vergleich zu den Höchstständen von 2023 (laut Reduge und Valuo) ein Fenster, vorausgesetzt, man verwechselt nicht den angezeigten Preis mit dem Preis, der beim Notar unterschrieben wird. Die notariellen Datenbanken bleiben der Maßstab für Vergleiche.
Verkaufsauftrag und Wahl der Immobilienagentur: was die Situation verändert
Es wird oft gesagt, dass man „die Agenturen vervielfachen“ muss, um schnell zu verkaufen. In der Praxis sendet eine Immobilie, die bei fünf Agenturen zu fünf unterschiedlichen Preisen angeboten wird, ein negatives Signal an die Käufer.
- Der exclusive Auftrag bindet eine einzige Agentur für einen festgelegten Zeitraum (oft drei Monate). Der Agent investiert mehr in professionelle Fotos, gezielte Besichtigungen und Nachverfolgungen, weil er weiß, dass die Provision ihm zusteht, wenn er den Verkauf abschließt.
- Der einfache Auftrag erlaubt es, die Immobilie mehreren Agenturen anzuvertrauen, aber jede investiert weniger Mittel in die Werbung. Die Immobilie kann auf den Portalen doppelt erscheinen, mit widersprüchlichen Beschreibungen.
- Der semi-exklusive Auftrag, der weniger verbreitet ist, reserviert den Verkauf für eine Agentur, lässt dem Eigentümer jedoch die Möglichkeit, selbst einen Käufer zu finden, ohne Provision.
Die Wahl hängt vom lokalen Markt ab. In einer Stadt mit hoher Nachfrage kann ein einfacher Auftrag ausreichen. In einem Bereich, in dem Immobilien mehrere Monate angeboten werden, beschleunigt ein gut verhandelter exklusiver Auftrag den Verkauf.
Punkte, die vor der Unterzeichnung eines Auftrags zu überprüfen sind
Überprüfen Sie die Dauer des Engagements und die Kündigungsbedingungen. Ein exklusiver Auftrag von drei Monaten mit stillschweigender monatlicher Verlängerung bleibt angemessen. Nach mehr als sechs Monaten ohne Ergebnis sollte es möglich sein, die Agentur ohne übermäßige Strafe zu wechseln.
Sehen Sie sich auch an, ob die Agentur regelmäßige Berichte über die Besichtigungen anbietet: Anzahl der Kontakte, Rückmeldungen der Besucher, Anpassung des vorgeschlagenen Preises. Ein Agent, der nach drei Wochen nicht kommuniziert, hat wahrscheinlich Ihre Immobilie nicht priorisiert.
Kaufangebot und Verkaufsvertrag: die Klauseln, die wirklich schützen
Ein schriftliches Kaufangebot bindet den Käufer moralisch, aber es ist der Vertrag (oder das Verkaufsversprechen), der den rechtlichen Rahmen festlegt. Zwei Klauseln verdienen besondere Aufmerksamkeit.
- Die finanzielle aufschiebende Klausel schützt den Käufer: Wenn die Bank die Finanzierung innerhalb der vorgesehenen Frist (in der Regel 45 bis 60 Tage) ablehnt, wird der Verkauf annulliert und die Kaution zurückerstattet. Diese Frist unter Druck des Verkäufers zu verkürzen, ist riskant.
- Die aufschiebende Klausel in Bezug auf den Zustand der Immobilie (Entdeckung eines versteckten Mangels, nicht deklarierte Dienstbarkeit) ermöglicht es, sich zurückzuziehen, wenn zwischen dem Vertrag und dem endgültigen Akt ein schwerwiegendes Element auftritt.
- Die gesetzliche Widerrufsfrist von zehn Tagen nach Unterzeichnung des Vertrags gilt für jeden nicht professionellen Käufer, ohne dass eine Begründung erforderlich ist.
Der Notar erstellt die endgültige authentische Urkunde. Seine Gebühren, die oft fälschlicherweise als „Notarkosten“ bezeichnet werden, bestehen hauptsächlich aus Steuern, die an den Staat abgeführt werden. Der Anteil der Vergütung des Notars macht nur einen Bruchteil des Gesamtbetrags aus.
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie im Jahr 2025 setzt voraus, dass man diese technischen und regulatorischen Anforderungen beherrscht, noch bevor man die Tür einer Agentur öffnet. Der DPE, das Energieaudit, das korrekte Lesen der Marktpreise und die Wahl des richtigen Auftrags bilden die Grundlage für eine Transaktion ohne unangenehme Überraschungen.
