Een stel tekent een compromis voor een appartement met een F-classificatie op het DPE. Drie maanden later onthult de energie-audit veel zwaardere werkzaamheden dan verwacht, en de financiering wankelt. Dit scenario komt steeds vaker voor sinds de regels voor energieprestaties strenger worden.
Het kopen of verkopen van onroerend goed in 2025-2026 draait niet langer alleen om het vinden van de juiste prijs: recente regelgeving moet worden geïntegreerd die de meeste klassieke gidsen niet vermelden.
Verplichte energie-audit: de valstrik die verkopers en kopers onderschatten
Sinds april 2023 is een energie-audit verplicht voor de verkoop van woningen met een F- of G-classificatie op het DPE. De verplichting is vervolgens uitgebreid naar woningen met een E-classificatie. Dit document gaat verder dan een eenvoudige diagnose: het geeft een gedetailleerd overzicht van de geschatte werkzaamheden om een betere prestatie te bereiken, met twee scenario’s (stapsgewijze renovatie of totale renovatie).
Voor de verkoper vertraagt het niet anticiperen op de audit de verkoopperiode met enkele weken. De diagnostische expert moet gecertificeerd zijn, en de beschikbare tijdslots worden schaarser in bepaalde drukke gebieden. Als het rapport een aanzienlijke hoeveelheid werkzaamheden onthult, onderhandelen kopers vaak de prijs naar beneden, soms aanzienlijk.
Voor de koper vormt de audit een concreet onderhandelingsmiddel. Men kan zich baseren op de geschatte kosten van de werkzaamheden om het aankoopbod aan te passen. Het is echter belangrijk om te controleren of de diagnostische expert de woning daadwerkelijk heeft bezocht (en niet alleen het rapport op afstand heeft ingevuld, een praktijk die bestaat). De meningen over de betrouwbaarheid van de kostenramingen van werkzaamheden variëren afhankelijk van de aanbieders.
Voordat je de website Exact Immo ontdekt, die onroerend goed met hun diagnoses vermeldt, bespaar je tijd door vertrouwd te raken met het lezen van een audit: de brief van het DPE alleen is niet meer voldoende om de werkelijke kosten van een aankoop te beoordelen.
Prijs van bestaande woningen: begrijp de recente correctie voordat je koopt
Concurrenten gidsen spreken over seizoensgebondenheid (kopen in de winter, verkopen in de lente). Dit is een secundaire invalshoek in vergelijking met wat er de afgelopen drie jaar op de markt is gebeurd.
De Notaires-INSEE index van de prijzen van bestaande woningen is elk kwartaal gedaald tussen midden 2023 en eind 2024. Het dieptepunt bereikte ongeveer -3,9 % op jaarbasis in het derde kwartaal van 2024, de eerste jaarlijkse daling sinds eind 2015. Na een decennium van bijna constante stijging heeft deze correctie veel eigenaren verrast die rekenden op een automatische meerwaarde.
Sinds het eerste kwartaal van 2025 stabiliseren de prijzen met een lichte stijging van ongeveer 1 %. We spreken van stabilisatie, niet van een nieuwe stijging. Voor een koper betekent dit dat onderhandelen over de prijs mogelijk blijft in de bestaande markt, vooral voor energie-intensieve woningen of woningen die lange tijd op de markt zijn gebleven.
Wat dit concreet verandert voor een verkoop
Een verkoper die zijn prijs vaststelt op basis van een schatting uit 2022 loopt het risico dat zijn woning stagneert zonder aanbod. Het is beter om een actuele schatting te vragen, gebaseerd op recente transacties in de buurt, en niet op de weergegeven prijzen van naburige advertenties (die vaak een onderhandelingsmarge bevatten).
Voor de koper biedt de daling van ongeveer 10 % ten opzichte van de pieken van 2023 (volgens Reduge en Valuo) een kans, op voorwaarde dat men de weergegeven prijs niet verwart met de prijs die bij de notaris is getekend. Notariële databases blijven de referentie voor vergelijking.
Verkoopmandaat en keuze van het vastgoedkantoor: wat de situatie verandert
Men hoort vaak dat men “de kantoren moet vermenigvuldigen” om snel te verkopen. In de praktijk zendt een woning die bij vijf kantoren tegen vijf verschillende prijzen wordt weergegeven een negatief signaal naar kopers.
- Het exclusieve mandaat verbindt één kantoor voor een bepaalde periode (vaak drie maanden). De agent investeert meer in professionele foto’s, gerichte bezichtigingen en follow-ups, omdat hij weet dat de commissie aan hem toekomt als hij de deal sluit.
- Het eenvoudige mandaat stelt je in staat om de woning aan meerdere kantoren toe te vertrouwen, maar elk kantoor besteedt minder middelen aan de promotie. De woning kan dubbel op de portals verschijnen, met tegenstrijdige beschrijvingen.
- Het semi-exclusieve mandaat, minder gebruikelijk, reserveert de verkoop voor één kantoor terwijl het de eigenaar de mogelijkheid biedt om zelf een koper te vinden, zonder commissie.
De keuze hangt af van de lokale markt. In een stad waar de vraag hoog is, kan een eenvoudig mandaat voldoende zijn. In een gebied waar woningen meerdere maanden te koop staan, versnelt een goed onderhandeld exclusief mandaat de verkoop.
Punten om te controleren voordat je een mandaat ondertekent
Controleer de duur van de verbintenis en de voorwaarden voor beëindiging. Een exclusief mandaat van drie maanden met automatische maandelijkse verlenging blijft redelijk. Na meer dan zes maanden zonder resultaat moet het mogelijk zijn om van kantoor te veranderen zonder buitensporige boete.
Kijk ook of het kantoor een regelmatig verslag van de bezichtigingen aanbiedt: aantal contacten, feedback van bezoekers, aanpassing van de voorgestelde prijs. Een agent die na drie weken niet communiceert, heeft waarschijnlijk je woning niet prioriteit gegeven.
Aankoopaanbod en verkoopcompromis: de clausules die echt beschermen
Een schriftelijk aankoopaanbod bindt de koper moreel, maar het is het compromis (of de verkoopbelofte) dat het juridische kader vastlegt. Twee clausules verdienen bijzondere aandacht.
- De opschortende voorwaarde van de lening beschermt de koper: als de bank de financiering binnen de afgesproken termijn (meestal 45 tot 60 dagen) weigert, wordt de verkoop geannuleerd en de waarborgsom teruggegeven. Het verkorten van deze termijn onder druk van de verkoper is riskant.
- De opschortende voorwaarde met betrekking tot de staat van het goed (ontdekking van verborgen gebreken, niet-gemelde lasten) maakt het mogelijk om zich terug te trekken als er een ernstig element opduikt tussen het compromis en de definitieve akte.
- De wettelijke herroepingsperiode van tien dagen na de ondertekening van het compromis geldt voor elke niet-professionele koper, zonder dat een rechtvaardiging nodig is.
De notaris stelt de definitieve authentieke akte op. Zijn kosten, vaak ten onrechte “notariskosten” genoemd, bestaan voornamelijk uit belastingen die aan de staat worden terugbetaald. Het deel van de vergoeding van de notaris vertegenwoordigt slechts een fractie van het totaal.
Het kopen of verkopen van een woning in 2025 vereist dat men deze technische en regelgevende beperkingen beheerst, zelfs voordat men de deur van een kantoor opent. Het DPE, de energie-audit, de correcte interpretatie van de marktprijzen en de keuze van het juiste mandaat vormen de basis voor een transactie zonder onaangename verrassingen.
