Eine Wohnung, die in einer Anzeige als „Traumwohnung“ angepriesen wird, kann sich als finanzielles Fass ohne Boden entpuppen, wenn man die Energieeffizienzklasse ignoriert oder die Bewerbungsunterlagen zu spät einreicht. Eine Mietwohnung zu finden, ist weniger Glückssache als eine Frage der richtigen Methode: die passenden Kriterien festlegen, die Unterlagen rechtzeitig vorbereiten und prüfen, was der Vermieter in der Anzeige nicht immer hervorhebt.
Energieausweis und energetische Mindeststandards: Darauf sollten Sie vor jeder Besichtigung achten
Andere Ratgeber sprechen über Budget und Wohnfläche, selten aber über den Energieausweis als erstes Auswahlkriterium. Dabei entscheidet er darüber, ob die Wohnung überhaupt legal vermietet werden darf.
Seit dem 1. Januar 2025 darf eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse G nicht mehr neu vermietet werden. Wohnungen der Klasse F folgen 2028, anschließend die der Klasse E im Jahr 2034. Konkret heißt das: Fehlt in einer Anzeige die Angabe zum Energieausweis oder ist die Wohnung mit G eingestuft, sollte man direkt zur nächsten Anzeige wechseln.
Der Energieausweis wirkt sich auch auf die Miete aus. Für Wohnungen der Klassen F oder G gilt ein Mietenstopp – bei der jährlichen Anpassung ebenso wie bei einer Vertragsverlängerung oder Neuvermietung. Zwei Anzeigen zu vergleichen, ohne auf den Energieausweis zu achten, heißt, zwei fiktive Mieten zu vergleichen: Die Miete für die energieineffiziente Wohnung steigt zwar nicht, dafür klettern die Heizkosten.
Auf Immobilier du Net nach Mietwohnungen suchen und Anzeigen nach bestimmten Kriterien filtern, um schnell passende Wohnungen zu finden, die den energetischen Mindeststandards entsprechen.
Ein Punkt sollte klargestellt werden: Wer bereits in einer Wohnung der Klasse G lebt, muss nicht sofort ausziehen. Das Verbot gilt für neue Mietverträge. Relevant wird es bei einer Vertragsverlängerung oder -erneuerung. Wie viel Zeit bleibt, hängt daher vom Datum des ursprünglichen Vertragsabschlusses ab.
Bewerbungsunterlagen für eine Mietwohnung: Diese Dokumente überzeugen Vermieter
In einem angespannten Mietmarkt sind die Bewerbungsunterlagen keine bloße Formsache. Sie sind das Auswahlkriterium des Vermieters, und die meisten Bewerbungen scheitern daran, dass sie zu spät eingehen oder ein Nachweis fehlt.
Was Vermieter zuerst prüfen
Das Verhältnis zwischen Einkommen und Miete ist nach wie vor das wichtigste Kriterium. Üblicherweise sollte die Miete nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen. Vermieter prüfen die letzten drei Gehaltsabrechnungen, den Arbeitsvertrag und den Steuerbescheid.
Eine digitale Bewerbungsmappe, die sofort verschickt werden kann, schon vor der ersten Besichtigung vorzubereiten, ist nicht übertrieben, sondern schlicht gute Organisation. Je schneller die Unterlagen nach der Besichtigung eingehen, desto besser stehen die Chancen gegenüber anderen Bewerbern.
Diese Unterlagen sollten Sie vor der ersten Besichtigung zusammenstellen
- Gültiger Ausweis, Vorder- und Rückseite in einer einzigen PDF-Datei, um unnötige Rückfragen zu vermeiden
- Die letzten drei Gehaltsabrechnungen und der Arbeitsvertrag (oder ein Einkommensnachweis für Selbstständige)
- Der letzte Steuerbescheid als Nachweis der Steuerdaten und der angegebenen Einkünfte
- Aktueller Wohnsitznachweis: Mietquittung, Wohnungsgeberbestätigung oder aktuelle Rechnung
- Nachweis des Bürgen samt Einkommensnachweisen, falls der Vermieter dies verlangt
Privater Bürge oder Mietbürgschaft
Ein Bürge kann entscheidend sein, besonders bei der ersten eigenen Wohnung. Ein Bürge mit deutlich überdurchschnittlichem Einkommen schafft mehr Vertrauen als ein erst kürzlich abgeschlossener unbefristeter Arbeitsvertrag. Ohne einen solventen Bürgen wirkt die Bewerbung gegenüber besser aufgestellten Mitbewerbern weniger überzeugend.
Mietbürgschaften (zum Beispiel Visale für unter 30-Jährige oder Beschäftigte, die aus beruflichen Gründen umziehen) können einen privaten Bürgen ersetzen. Der Vermieter erhält Schutz vor Mietausfällen, während der Mieter seine Bewerbungschancen verbessert.
Besichtigung einer Mietwohnung: Darauf sollten Sie neben der Einrichtung achten
Oft konzentriert man sich vor allem auf den Grundriss und den Lichteinfall. Das sind wichtige Kriterien, doch sie können technische Mängel verdecken, die den Alltag und das Budget belasten.
Wasserdruck testen, Schränke öffnen, Steckdosen überprüfen: Das dauert nur zwei Minuten und erspart monatelangen Ärger. Der Zustand der Badezimmerfugen, die Lüftung (ist eine funktionierende Lüftungsanlage vorhanden?) sowie Feuchtigkeitsspuren an Wänden oder Decken geben konkrete Hinweise darauf, wie gut die Wohnung instand gehalten wird.
Diese Fragen können Sie dem Vermieter oder der Agentur bei der Besichtigung stellen:
- Wie hoch sind die Nebenkosten und was ist genau darin enthalten (Kaltwasser, Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Müllabfuhr)?
- Wann wurden zuletzt Arbeiten in der Wohnung und im Gebäude durchgeführt?
- Handelt es sich um einen regulären Mietvertrag mit dreijähriger Laufzeit oder um einen befristeten Mobilitätsmietvertrag, und welche besonderen Klauseln enthält er?
Vor der Unterzeichnung sollte der Mietvertrag vollständig gelesen werden. Laufzeit, Kündigungsbedingungen, Klausel zur Mietanpassung und Aufteilung der Nebenkosten zwischen Mieter und Vermieter sind vertragliche Punkte, die für mehrere Jahre gelten.
Realistisches Budget für die Suche nach einer Mietwohnung
Die angegebene Miete entspricht nie den tatsächlichen Wohnkosten. Hinzu kommen Nebenkosten, die obligatorische Hausratversicherung, eine mögliche Kaution (eine Monatsmiete ohne Nebenkosten bei einer unmöblierten Wohnung, zwei Monatsmieten bei einer möblierten) und gegebenenfalls Maklergebühren.
Die monatlichen Gesamtkosten vor der Besichtigung zu berechnen, hilft dabei, Anzeigen außerhalb des Budgets auszusortieren, ohne Zeit zu verlieren. Eine scheinbar erschwingliche Miete für eine schlecht gedämmte Wohnung der Klasse F kann sich als deutlich teurer erweisen, sobald die Energiekosten dazukommen.
Der erste Monat ist oft der teuerste: Kaution, erste Miete, Umzugskosten und die Anmeldung der Energieversorgung kommen zusammen. Vor der Vertragsunterzeichnung eine Rücklage in Höhe von drei Monatsmieten einzuplanen, ist eine sinnvolle Vorsichtsmaßnahme und hilft, den Einzug ohne finanziellen Stress zu beginnen.
