Un appartamento contrassegnato come «colpo di fulmine» in un annuncio può trasformarsi in un pozzo senza fondo se si ignora la sua classe energetica o si invia la candidatura troppo tardi. Trovare una casa in affitto dipende meno dalla fortuna che da un metodo: individuare i criteri giusti, preparare in anticipo i documenti necessari e verificare ciò che il proprietario non sempre mette in evidenza nell’annuncio.
DPE e requisiti di efficienza energetica: il filtro da applicare prima di ogni visita
I concorrenti parlano di budget e superficie, ma raramente considerano l’attestato di prestazione energetica come primo criterio di selezione. Eppure, è proprio questo a determinare se l’immobile può essere affittato legalmente.
Dal 1° gennaio 2025, un alloggio in classe G non può più essere oggetto di un nuovo contratto di locazione. Gli alloggi in classe F seguiranno nel 2028, poi quelli in classe E nel 2034. In pratica, se si trova un annuncio senza indicazione del DPE o con classe G, si passa direttamente al successivo.
Il DPE influisce anche sul canone. Gli alloggi in classe F o G sono soggetti al blocco degli affitti, sia in occasione della revisione annuale, sia del rinnovo o della nuova locazione. Confrontare due annunci senza controllare il DPE equivale a confrontare due canoni fittizi: quello dell’alloggio energivoro non aumenterà, ma le spese di riscaldamento, invece, saliranno.
Si può consultare la sezione affitti di Immobilier du Net per filtrare gli annunci in base a criteri precisi e individuare rapidamente gli immobili conformi alle soglie di efficienza energetica.
Un aspetto va chiarito: chi vive già in un alloggio in classe G non è obbligato a lasciarlo subito. Il divieto riguarda i nuovi contratti di locazione. La questione si pone al momento del rinnovo o della proroga del contratto, con tempi variabili a seconda della data della firma iniziale.
Documenti per l’affitto: quelli che fanno la differenza agli occhi del proprietario
In un mercato degli affitti molto competitivo, la documentazione non è una semplice formalità amministrativa. È lo strumento con cui il proprietario seleziona i candidati, e la maggior parte delle candidature viene scartata per mancanza di tempestività o per l’assenza di un documento giustificativo.
Cosa controlla per prima cosa il proprietario
Il rapporto tra reddito e canone resta il criterio principale. La regola comunemente applicata prevede che l’affitto non superi un terzo del reddito netto. Il proprietario controlla le ultime tre buste paga, il contratto di lavoro e la dichiarazione dei redditi.
Preparare un fascicolo digitale pronto da inviare prima ancora di iniziare le visite non è paranoia, ma semplice organizzazione. Più rapidamente si invia la documentazione dopo la visita, maggiori sono le possibilità di distinguersi dagli altri candidati.
Documenti da preparare prima della prima visita
- Documento d’identità in corso di validità, fronte-retro in un unico file PDF per evitare scambi di documenti
- Ultime tre buste paga e contratto di lavoro (oppure attestazione dei redditi per i lavoratori autonomi)
- Ultima dichiarazione dei redditi, che serve come prova fiscale e conferma dei redditi dichiarati
- Prova dell’indirizzo attuale: ricevuta del canone, attestazione di ospitalità o bolletta recente
- Attestazione del garante e relativi documenti giustificativi del reddito, se richiesti dal proprietario
Garante personale o garanzia per l’affitto
Il garante resta un elemento decisivo, soprattutto per chi cerca la prima casa. Un garante con un reddito ben superiore alla soglia richiesta è più rassicurante di un contratto a tempo indeterminato appena ottenuto. Senza un garante affidabile, la candidatura perde credibilità rispetto a quelle di altri candidati con maggiori garanzie.
I sistemi di garanzia per l’affitto (come Visale per gli under 30 o per i lavoratori in mobilità) possono sostituire il garante personale. Il proprietario ottiene una tutela contro i mancati pagamenti, mentre l’inquilino presenta una candidatura più competitiva.
Visita di un appartamento in affitto: cosa controllare oltre all’arredamento
Si tende a concentrarsi sulla disposizione degli spazi e sulla luminosità. Sono criteri importanti, ma possono far passare in secondo piano aspetti tecnici che incidono sulla vita quotidiana e sul budget.
Controllare la pressione dell’acqua, aprire gli armadi, verificare le prese elettriche: bastano due minuti per evitare mesi di frustrazione. Lo stato delle fughe del bagno, la ventilazione (presenza di un sistema VMC funzionante) e le tracce di umidità sulle pareti o sui soffitti sono indicatori concreti della manutenzione dell’alloggio.
Ecco alcune domande da porre al proprietario o all’agenzia durante la visita:
- A quanto ammontano le spese condominiali e cosa comprendono esattamente (acqua fredda, manutenzione delle parti comuni, raccolta dei rifiuti)?
- Quando sono stati eseguiti gli ultimi lavori nell’alloggio e nell’edificio?
- Il contratto è un normale contratto di locazione di tre anni o un contratto di mobilità? Quali clausole specifiche contiene?
È importante leggere attentamente il contratto prima di firmarlo. La durata, le condizioni di recesso, la clausola di revisione del canone e la ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario sono aspetti contrattuali vincolanti per diversi anni.
Un budget realistico per cercare una casa in affitto
Il canone indicato nell’annuncio non corrisponde mai al costo effettivo dell’alloggio. Bisogna aggiungere le spese condominiali, l’assicurazione sulla casa (obbligatoria), l’eventuale deposito cauzionale (un mese di canone, spese escluse, per un alloggio non arredato; due mesi per uno arredato) e le commissioni dell’agenzia, se ci si affida a un intermediario.
Calcolare il costo mensile complessivo prima della visita permette di scartare gli annunci fuori budget senza perdere tempo. Un canone che sembra conveniente per un alloggio in classe F, poco efficiente dal punto di vista energetico, può rivelarsi molto più alto una volta aggiunte le bollette.
Il primo mese è spesso il più costoso: deposito cauzionale, primo canone, spese di trasloco e attivazione delle utenze si sommano. Mettere da parte una somma pari a tre mesi di affitto prima di firmare è una precauzione utile per evitare di iniziare il trasloco con difficoltà economiche.
